Et huslejeloft gør ikke København billigere — det gør køen længere

Jesper Larsen fra LLO argumenterer her i Magasinet KBH for et loft over huslejestigningerne i omkring 200.000 boliger med fri lejefastsættelse.

Han mener, at høje afkast og stor mobilitet viser, at markedet ikke fungerer. Jeg mener, at forslaget overser boligmarkedets vigtigste problem:

Der er for få boliger dér, hvor mange mennesker ønsker at bo.

Som økonomi- og erhvervsordfører er det mit ansvar at pege på løsninger, der ikke blot sænker regningen for nogle af de nuværende lejere, men giver flere mennesker adgang til byen.

Det er let at gøre en eksisterende bolig billigere med et politisk indgreb. Det svære er at skaffe den bolig, som indgrebet ikke bygger.

Et huslejeloft skaber ikke flere boliger. Det ændrer først og fremmest den mekanisme, der afgør, hvem der får adgang til de boliger, der allerede findes.

Når prisen ikke længere kan fordele et knapt gode, overtager andre mekanismer som ventelister, personlige forbindelser og udlejerens vurdering af ansøgerens økonomi.

Resultatet bliver ikke nødvendigvis boliger til dem med de laveste indkomster. Boligerne kan i stedet gå til dem, der har stået længst på en liste eller fremstår som de mest risikofrie lejere.

Et loft kan give en lavere husleje til den heldige, der allerede har fået adgang. Men det skaffer ikke en bolig til den studerende, den enlige forsørger eller den tilflytter, der står udenfor.

En bolig er mere end en almindelig vare

Et trygt hjem er mere end en almindelig forbrugsvare. Boligen har stor betydning for menneskers trivsel og muligheder.

Der er gode grunde til at beskytte lejere mod vilkårlige opsigelser og urimelige vilkår. Men derfra følger ikke, at et generelt huslejeloft er den bedste løsning.

Et huslejeloft hjælper primært dem, der allerede bor i de omfattede boliger. Den sociale hjælp bliver dermed bundet til en bestemt bolig frem for til den person, der har behovet.

Det kan føre til, at mennesker med høje indkomster får en økonomisk fordel, mens andre fortsat må stå udenfor.

Vil man hjælpe mennesker med lave indkomster, bør hjælpen følge mennesket, ikke murstenene.

Fri lejefastsættelse er ikke et lovløst marked

Jesper Larsen hævder, at omkring 200.000 boliger udlejes uden regulering. Det er en for kategorisk beskrivelse.

(I Larsens indlæg står uden 'regulering af huslejen', red.).

I ejendomme taget i brug efter 31. december 1991 kan begyndelseslejen aftales frit — men lejeforholdet er fortsat omfattet af lejelovens regler om blandt andet depositum, vedligeholdelse og opsigelse.

Der er altså forskel på fri fastsættelse af begyndelseslejen og fravær af lovgivning. Danmark har allerede et komplekst lejeboligmarked med omfattende regulering.

Afkast på modernisering er ikke et afkast på nybyggeri

Som argument for et huslejeloft fremhæver Larsen et beregnet årligt afkast på 13 procent ved modernisering af ældre lejeboliger.

Et sådant tal bør undersøges. Men det kan ikke uden videre bruges som mål for afkastet på nyt boligbyggeri. Der er tale om forskellige investeringer med forskellige risici og rammer.

Et højt afkast på nogle moderniseringsprojekter dokumenterer ikke, at investorer generelt opnår overnormal profit på nyopførte lejeboliger.

Høj mobilitet er ikke i sig selv en markedsfejl

Larsen fremhæver desuden, at markedslejeboliger har høj mobilitet. Altså at beboerne flytter oftere end i andre boligtyper.

Mobilitet fortæller dog ikke i sig selv, hvorfor folk flytter.

Det kan hænge sammen med høje boligudgifter, men også med, at nyere lejeboliger bruges af studerende, unge og tilflyttere, der har brug for fleksibilitet. Disse boliger kan ofte tilgås uden lange ventelister — men kræver betalingsevne.

Et huslejeloft vil ikke nødvendigvis øge mobiliteten. Tværtimod kan det give lejere et incitament til at blive boende, selv når boligen ikke længere passer til deres behov.

De Økonomiske Råd har vist, at lejere i regulerede boliger flytter sjældnere, og at mobiliteten falder, jo større forskellen er mellem reguleret husleje og markedsleje. Det kan føre til en dårligere udnyttelse af boligmassen.

Reguleringen rammer upræcist

Huslejeregulering fremstilles ofte som socialpolitik — men den er ikke særlig præcis.

De Økonomiske Råd har beregnet, at regulering i gennemsnit reducerer huslejen med omkring 17.000 kroner årligt i ældre private lejeboliger. Samtidig er gevinsten målt i kroner større blandt grupper med høje indkomster.

Det skyldes blandt andet, at mere velstillede lejere oftere bor i attraktive boliger.

Og det betyder, at reguleringen ikke nødvendigvis hjælper dem med størst behov.

Vil man hjælpe mennesker med lave indkomster, bør man målrette boligstøtten og samtidig øge boligudbuddet.

Erfaringerne bør mane til forsigtighed

Danmark kan ikke direkte sammenlignes med San Francisco, men erfaringerne illustrerer relevante mekanismer. Da huslejereguleringen blev udvidet dér, steg sandsynligheden for, at lejere blev boende, med næsten 20 procent.

Samtidig reducerede udlejerne udbuddet af lejeboliger med omkring 15 procent, og huslejen i resten af byen steg med cirka 5 procent. Kort sagt: Eksisterende lejere blev beskyttet, mens nye boligsøgende fik sværere ved at finde bolig.

Samtidig med deres ønske om flere investeringer har politikerne gjort finansieringen dyrere.

Finansielle selskaber betaler 26 procent i selskabsskat mod 22 procent for andre virksomheder. Derudover er der indført en systemisk buffer på 7 procent for eksponeringer mod ejendomsselskaber.

Det kan gøre finansieringen dyrere og svække økonomien i nye byggeprojekter.

Det er selvmodsigende at gøre boligbyggeri dyrere og samtidig bruge høje huslejer som argument for mere regulering.

Høje huslejer er et signal om knaphed

Høje huslejer kan være et tegn på, at mange ønsker at bo i et område med for få boliger.

Kommunerne bestemmer gennem planlægning, hvor meget der må bygges, og hvor hurtigt det kan ske.

Når efterspørgslen vokser, mens udbuddet begrænses, stiger priserne.

Løsningen er derfor ikke at begrænse huslejen, men at mindske knapheden.

Vil vi have lavere huslejer og bedre adgang til byen, skal der bygges mere.

Det kræver hurtigere sagsbehandling, færre barrierer og mulighed for at bygge tættere — især omkring kollektiv transport.

Der bør bygges flere boliger i forskellige prisklasser og ejerformer — og den sociale hjælp bør målrettes dem, der har behovet.

Et huslejeloft kan sænke huslejen for nogle, men det løser ikke manglen på boliger.

Vi får et mere åbent København ved at bygge mere, fjerne barrierer og målrette hjælpen.