Frederiksberg siger nej til By & Havn-modellen

Spørgsmålet faldt i et nyligt interview med Frederiksbergs nye stadsarkitekt, Jesper Dahl, i branchemediet Byrummonitor.

Emnet var den kommende byudvikling på det gamle Frederiksberg Hospitals grund, og hans svar tydeliggjorde en strukturel kløft, der adskiller byudviklingen på tværs af kommunegrænsen:

»Fordi Frederiksberg Kommune ikke har købt grunden for at tjene penge, men for at styre udviklingen,« lød det fra den nye stadsarkitekt. Og han fortsatte:

»I et arealudviklingsselskab har kommunen ikke den samme kontrol over udviklingen, fordi de andre parter skal have betydende indflydelse i bestyrelsen.«

Udtalelsen rammer ned i en af hovedstadens største debatter for tiden:

Hvem bygger vi byen for, og hvem har i virkeligheden hånden på rattet?

En mod-model til By & Havn

I Københavns Kommune har motoren bag nye bydele som Ørestad, Nordhavn og Lynetteholm i næsten to årtier heddet By & Havn.

Selskabet — som ejes 95% af Københavns Kommune og 5% af staten — er sat i verden med et dobbelt mandat.

Det skal udvikle nye områder og administrere havnen, men det skal samtidig drives på forretningsmæssigt grundlag og sælge grunde til højestbydende markedsværdi for at afdrage på en milliardgæld fra metrobyggeriet.

Sådan lyder det i den lov fra 2007, der er grundlaget for selskabets eksistens.

Modellen har igennem årene mødt kritik fra både arkitekter, byplanlæggere og politikere.

Beskyldningen har lydt, at jagten på den maksimale grundpris har forvandlet kommunen fra planmyndighed til en næsten passiv tilskuer — mens By & Havn har ladet pengestærke pensionskasser og private investorer diktere tempo, arkitektur og boligformer.

Resultatet er ifølge kritikerne blevet golde, monotone bygninger med tårnhøje huslejer og kvarterer med for få grønne åndehuller og gode fællesarealer.

Efter års opbakning fra et stort politisk flertal, var rådhuset i København op til det seneste kommunalvalg pludselig præget af markant politisk modstand mod By & Havn-modellen.

Partier fra Enhedslisten og SF til Radikale og Socialdemokratiet luftede tanker om enten at stække, eller helt nedlægge, selskabet.

Efter valget er stormen på Københavns Rådhus dog indtil videre drevet over — eller i hvert fald trådt i baggrunden. Her i 2026 har der igen været bemærkelsesværdigt stille fra politikerne om selskabets fremtid.

Men på den anden side af kommunegrænsen er den strukturelle forskel markant.

Et direkte opkøb for fuld kontrol

Da Frederiksberg Kommune i 2021 sikrede sig den 106.000 m² store hospitalsgrund for 771 millioner kroner, var det nemlig et direkte kommunalt opkøb af Region Hovedstadens ejendom.

Der var hverken tale om et joint venture — en partnerskabsmodel med private investorer — eller oprettelsen af et selskab i stil med By & Havn.

Og det var en bevidst, politisk beslutning.

Siden handlen blev indgået, har kommunen lagt vægt på, at man ønskede et opgør med den type byudvikling, man har set i nabokommunen.

Allerede dengang understregede daværende borgmester Simon Aggesen (C), at købet netop skulle være kommunens redskab til at garantere en anden tilgang:

»Med købet i dag sikrer kommunalbestyrelsen, at vi kan komme meget nærmere en realisering af visionen om at skabe et grønt, blandet og bæredygtigt nyt kvarter til glæde for hele byen (...) Her skal ikke bygges højt og tæt. Vi vil bevare det grønne og tage afsæt i de historiske bygninger«, udtalte Aggesen dengang.

Samme logik hører vi altså i dag fra stadsarkitekt Jesper Dahl. Hvis man overdrager jorden til et udviklingsselskab, hvor finansielle aktører sidder med ved bordet for at hente størst muligt afkast, afgiver kommunen automatisk den reelle politiske styring med kvaliteten af byen.

Sælger grundene én for én

I stedet for et storskalasalg til én enkelt megaudvikler fastholder Frederiksberg Kommune altså den fulde styring af det kommende kvarter.

Kommunens rammelokalplan sætter faste arkitektoniske, miljømæssige og sociale hegnspæle for området — og kommunen vil selv sælge grundene og bygningerne — én for én.

Det er en ganske anden model end i By & Havn, hvor man typisk laver et partnerskab med én eller to pensionskasser, der derefter udvikler et enormt område på én gang med meget store byggerier.

Det så man et eksempel på ved Stejlepladsen, hvor vinderne af arkitektkonkurrencen ellers selv foreslog, at man solgte små grunde fra, så private kunne gå sammen om at opføre mindre byggerier, der kunne hæftes på hinanden.

Tanken var fin, mente By & Havn. Men i sidste ende er det PFA Pension, der bygger en hel bydel og som alle andre pensionsselskaber skal sikre fornuftige afkast til sine pensionskunder.

På Hospitalsgrunden på Frederiksberg skal kommende bygherrer byde ind med tilbud der indeholder specifikke projekter for specifikke grunde eller enkeltbygninger.

De bliver efterfølgende direkte vurderet på, hvordan de opfylder kommunens visioner om varierede boligformer, kultur, erhverv, bæredygtighed og bevaring af de gamle — frem for størrelsen på tegnebogen.

Mens Frederiksberg Hospital tømmes for sine sidste sundhedsfunktioner og flytter til det nye supersygehus på Bispebjerg, er de første matrikler i delkvarteret 'Hospitalshaven' ved at blive gjort klar til salg og udvikling.

Prøven for Frederiksberg bliver, om deres model i praksis kan levere det, som By & Havn ofte er blevet anklaget for at have nedprioriteret:

Et levende, grønt og arkitektonisk helstøbt bykvarter med variation og med plads til alle indkomstgrupper — hvor profit ikke er den ultimative målestok for byudviklingens succes.